Belastingverlaging als prijsopdrijver.
De Belgische vastgoedmarkt kende in 2025 een duidelijke heropleving, maar die kwam met een hoge prijs. De verlaging van de registratierechten, bedoeld om kopen toegankelijker te maken, heeft in de praktijk vooral geleid tot hogere vastgoedprijzen. Gemiddeld stegen de woningprijzen in België met 6 procent, met uitgesproken regionale verschillen. Wat fiscaal werd weggegeven, werd grotendeels opgeslorpt door de markt.
Wallonië als laboratorium
Nergens was het effect zo uitgesproken als in Wallonië. Daar daalden de registratierechten voor de enige eigen woning van 12,5 naar 3 procent. Het gevolg: een forse toename van het aantal transacties en een prijsexplosie van meer dan 13 procent bij huizen. De gemiddelde woningprijs klom er richting 270.000 euro. De maatregel werkte precies zoals economen al jaren voorspellen: lagere aankoopkosten worden snel verrekend in hogere verkoopprijzen.
Vlaanderen volgt hetzelfde spoor
Ook in Vlaanderen bleef het effect niet uit, zij het minder extreem. De verlaging van de registratierechten van 3 naar 2 procent gaf de markt extra zuurstof en deed de prijzen van huizen en appartementen verder stijgen. Huizen werden gemiddeld ruim 380.000 euro waard, appartementen bijna 290.000 euro. De toegankelijkheid van eigendom verbeterde niet structureel; ze verschoof vooral de winstmarge binnen dezelfde marktlogica.
Jongeren betalen de rekening
De lagere aankoopbelasting kwam vooral jonge kopers ten goede, maar vooral aan de onderkant van de markt. Zij wijken steeds vaker uit naar kleinere appartementen, vaak met een matige of slechte energiescore. Niet omdat dat een bewuste keuze is, maar omdat huurprijzen blijven stijgen en gezinswoningen onbereikbaar zijn geworden. De instap in eigendom gebeurt steeds vaker via compromissen die later extra investeringen vergen.
Energie als nieuwe breuklijn
De prijsvorming wordt intussen sterk bepaald door energieprestaties. Het verschil tussen een woning met een slecht en een uitstekend EPC-label loopt op tot meer dan 200.000 euro. Voor appartementen blijft de kloof eveneens aanzienlijk. Renovatieverplichtingen vergroten die spanning: wie goedkoop koopt, koopt vaak ook een probleem dat pas jaren later financieel kan worden opgelost.
Nieuwbouw buiten bereik
Nieuwbouwappartementen worden almaar duurder en verdwijnen stilaan uit het bereik van de gemiddelde koper. Met gemiddelde prijzen die ruim boven die van bestaande appartementen liggen, vormt nieuwbouw nog slechts een beperkt deel van de transacties. Het aanbod daalt, de prijzen stijgen en de markt schuift steeds verder op richting kapitaalkrachtige kopers en investeerders.
Regionale verschillen maskeren hetzelfde probleem
Hoewel sommige regio’s, zoals West-Vlaanderen, lichte prijsdalingen kenden bij oudere appartementen, verandert dat niets aan het structurele probleem. De vastgoedmarkt blijft gestuurd door schaarste, fiscale prikkels en investeringslogica. Wonen wordt behandeld als een verhandelbaar product, niet als een basisvoorziening.
Tijd voor een andere benadering
De cijfers maken één zaak duidelijk: fiscale ingrepen zonder structurele hervorming maken wonen niet betaalbaarder, maar duurder. Zolang huizen worden beschouwd als beleggingen en handelswaar, blijven prijsstijgingen de norm. De vraag dringt zich op of het beleid niet fundamenteel moet bijsturen: weg van een markt die speculatie beloont, richting een model waarin wonen opnieuw als een basisrecht wordt behandeld, en niet als een grondstof waarop winst moet worden gemaakt.
(Foto: Shutterstock)
