De Vlaamse woningmarkt lijkt op de rand van een crisis te staan. Dit blijkt uit de Vlaamse Woonbalans, een nieuwe tool van bouwfederatie Embuild. Zo besteden tweeverdieners bijvoorbeeld nu al 37% van hun inkomen aan woonlasten. Voor alleenstaande huurders is dit zelfs 52%, terwijl betaalbaarheidsrisico’s al bij 30% beginnen.
De woningmarkt staat er niet goed voor. Embuild Vlaanderen, voorheen de Vlaamse Confederatie Bouw, concludeert na een uitgebreide analyse dat de betaalbaarheid van wonen steeds meer onder druk komt te staan. Embuild Vlaanderen verzamelde data om de betaalbaarheid per gemeente te onderzoeken. De Vlaamse Woonbalans kijkt naar zes parameters om het betaalbaarheidsrisico te beoordelen. Grote steden en kustgemeenten hebben de hoogste risico’s, terwijl landelijke gemeenten vaak beter scoren.
Schaarser en duurder
Embuild benadrukt het gebrek aan woonreserve. Voor 2,93 miljoen Vlaamse huishoudens zijn er 3,4 miljoen woningen, waarvan 14% tweede verblijven zijn. Tegen 2035 komen er 239.000 huishoudens bij en moeten er 240.000 huizen worden gesloopt. Dit betekent dat er tegen die tijd een half miljoen nieuwe woningen nodig zijn. En het helpt niet dat we allemaal verwend zijn en nog eens lekker groot willen wonen.
Het aanbod kan de vraag niet bijbenen, mede door provinciale beleidsplannen die woningbouw buiten stadskernen moeilijker maken. Innovatie in de bouwsector kan op korte termijn betaalbare woningen opleveren, maar bureaucratische hindernissen verlengen de vergunningsprocedure tot gemiddeld 2,5 jaar. Vooral in centrumsteden en kustgebieden is de complexiteit rond regelgeving een groot probleem.
Grondprijzen stijgen
In het dichtbevolkte Vlaanderen is bouwgrond schaars en duur. De prijs per vierkante meter steeg met een absurde 56% vergeleken met vijf jaar geleden. Daarnaast zijn de bouwnormen strenger geworden en de bouwmaterialen die daar bij horen, kregen ook een prijssprong. Sinds midden 2023 stabiliseren de prijzen wel, maar ze blijven hoog. Wie wel rijker wordt van deze evolutie: de makelaars en notarissen onder ons. Zij houden prijzen graag hoog zodat hun commissie lekker vet blijft.
Voor tweeverdieners die in 2023 een woning kochten, staat de woonbalans op 37%, een stijging van 30% in 2021. In en rond Gent, Leuven, Antwerpen en de Brusselse randgemeenten wordt zelfs vaak de 40% overschreden. Alleenstaande huurders besteden gemiddeld 52% van hun inkomen aan woonlasten, met uitschieters rond Brussel en Leuven tot 60%.
Gedeelde verantwoordelijkheid van overheden
Embuild pleit voor een multidisciplinair panel dat woningvoorraad, woonbehoeften en betaalbaarheid monitort en toekomstig beleid adviseert. Er moeten meer en diverse woningen komen, vooral in steden en dorpskernen, om betaalbaarheid te waarborgen. Stadsvernieuwingsfondsen en publiek-private samenwerkingen kunnen hierbij helpen.
De organisatie benadrukt dat maatregelen nodig zijn voor alle doelgroepen. Kwetsbare huishoudens en jonge starters hebben behoefte aan een breder en betaalbaarder aanbod. Naast extra sociale woningen moeten kwetsbare huishoudens energiezuinige woningen krijgen. Embuild pleit ook voor de goedkeuring van de Vlaamse Woonwaarborg en het koppelen van 0% registratierechten aan energieprestatievoorwaarden om energetische verbeteringen te financieren.
(foto's: shutterstock)
