Een betaalbare huurwoning vinden in Vlaanderen begint stilaan verdacht veel op een sollicitatie voor een populaire job te lijken. Je bent niet alleen, je moet snel zijn en tegen de tijd dat je goed en wel hebt beslist of de keuken groot genoeg is, staan er nog enkele tientallen kandidaten achter je te zwaaien met hun loonfiches.
Veel beterschap lijkt er voorlopig niet aan te komen, want particuliere verhuurders krijgen steeds minder zin om nog geld in huurvastgoed te steken. En wanneer er stevig gerenoveerd moet worden, kiest meer dan één op vier voor een opvallend eenvoudige oplossing: verkopen die handel.
Wie zelf een woning huurt en de voorbije jaren al eens moest verhuizen, hoeven we waarschijnlijk niet te vertellen dat de Vlaamse huurmarkt behoorlijk krap is geworden. Vastgoedgroep Dewaele telde vorig jaar gemiddeld 38 kandidaat-huurders voor iedere woning die op de markt verscheen. In 2024 waren dat er nog 34 en in 2021 amper 16. Volgens vastgoednetwerk CIB kan het bij een degelijk huurpand tegenwoordig nog harder gaan en melden zich binnen 24 uur makkelijk 50 tot 100 kandidaten.
Dat is vervelend wanneer je dringend een woning zoekt, maar het kan de komende jaren nog wat gezelliger worden tijdens de kijkdagen. De Vlaamse huurmarkt draait namelijk voor een bijzonder groot deel op gewone particuliere eigenaars: afhankelijk van de gebruikte inschatting hebben zij 70 tot 90 procent van het aanbod in handen. Uit een bevraging van vastgoedgroep Dewaele bij ruim 300 particuliere verhuurders blijkt nu dat amper één op vijf van plan is de komende jaren opnieuw in huurvastgoed te investeren.
Dat betekent niet dat morgen vier op de vijf verhuurders hun huurder samen met de ficus op straat zetten en het appartement te koop aanbieden. Het zegt wel iets over de bereidheid om nieuw geld in de huurmarkt te stoppen, en precies daar begint een probleem te ontstaan.
Een belangrijke verklaring heeft weinig met politiek te maken en alles met de kalender. Meer dan zes op de tien particuliere verhuurders in Vlaanderen zijn minstens 60 jaar oud, terwijl amper 6,6 procent jonger is dan 40. Veel zestigers en zeventigers hebben weinig behoefte om op hun oude dag nog een tweede of derde renovatieproject te beginnen, terwijl jongere generaties volgens Dewaele minder geneigd zijn om in huurvastgoed te investeren.
Daar komen financiële redenen bovenop. De rente maakt vastgoedfinanciering duurder en de federale interestaftrek voor eigenaars van bijkomend vastgoed werd afgeschaft, waardoor een investering die vroeger interessant leek vandaag opnieuw moet worden doorgerekend.
Vlaanderen wil het woningbestand energiezuiniger maken en trekt daarom de duimschroeven geleidelijk aan. Vanaf 2028 mag de huurprijs van woningen met EPC-label E of F niet meer worden geïndexeerd. Vanaf 2030 mogen appartementen en rijwoningen met zo'n E- of F-label zelfs niet langer worden verhuurd; bij halfopen en open bebouwing geldt het verbod voor woningen met label F.
De bedoeling daarvan is logisch. Wie iedere maand een stevig bedrag neertelt om ergens te wonen, mag verwachten dat hij in januari niet met drie truien, een fleecedeken en een warme kruik naar Netflix hoeft te kijken omdat de helft van de verwarming via het dak rechtstreeks richting atmosfeer vertrekt.
Energetisch renoveren kan bij oudere woningen behoorlijk duur worden, terwijl een particuliere verhuurder die investering nadien ook nog moet kunnen terugverdienen via de huur. Voor een eigenaar van 68 die een appartement al twintig jaar verhuurt, klinkt een investering van vele tienduizenden euro's daardoor niet noodzakelijk als het financiële avontuur waarop hij nog zat te wachten.
Uit de bevraging van Dewaele in ‘De Tijd’ blijkt dan ook dat 27 procent van de particuliere verhuurders zijn huurvastgoed liever verkoopt dan geld te steken in een energetische renovatie. Nog eens 34 procent zegt wel bereid te zijn te renoveren, terwijl de overige respondenten zich neutraal opstellen.
Voor de eigenaar kan verkopen een perfect rationele keuze zijn. Voor de huurder die enkele maanden later op Immoweb zit te verversen, ligt dat iets ingewikkelder. Want een verkochte huurwoning wordt niet noodzakelijk opnieuw een huurwoning. Volgens CIB gaat het bij eigenaars die afhaken vaak om oudere panden waarin werken nodig zijn, precies het soort vastgoed waar andere particuliere investeerders niet meteen voor staan te dringen. Zulke woningen worden daarom geregeld gekocht door mensen die ze renoveren om er vervolgens zelf in te gaan wonen. De woning verdwijnt uiteraard niet van de aardbol, maar wel van de huurmarkt.
En daar ontstaat een interessante paradox. Vlaanderen wil terecht dat huurders in kwalitatieve en energiezuinige woningen kunnen wonen, maar strengere eisen maken sommige oudere huurpanden duurder om rendabel te blijven verhuren. Wanneer een deel van de eigenaars vervolgens besluit dat het sop de isolatieplaten niet meer waard is en verkoopt, kan het aantal beschikbare huurwoningen verder dalen.
Tegelijk verdwijnt de vraag natuurlijk niet. Studenten worden afgestudeerden, koppels gaan uit elkaar, kinderen verlaten Hotel Mama, gezinnen verhuizen en niet iedereen kan of wil een woning kopen. Wanneer diezelfde groep huurders vervolgens uit minder woningen moet kiezen, hoef je geen doctoraat economie te hebben om te vermoeden wat er met de druk op de huurprijzen kan gebeuren.
Dat is precies waarvoor zowel Dewaele, CIB als de belangenvereniging Verenigde Eigenaars waarschuwen. Het aantal kandidaten per huurwoning is de voorbije jaren al fors toegenomen en bij aantrekkelijke panden kunnen zich volgens CIB tegenwoordig tientallen mensen op één dag melden. Een verdere daling van het aanbod dreigt die concurrentie alleen maar groter te maken.
Voor wie binnenkort op zoek moet naar een huurwoning, rest voorlopig vooral één praktisch advies: zie je een betaalbaar, degelijk appartement verschijnen, wacht dan misschien niet tot na het avondeten om een afspraak te maken. Tegen het dessert zijn er mogelijk al 49 anderen voor je.
