Gemeenten openen jacht op verouderd kadastraal inkomen.
Het kadastraal inkomen is ooit bedacht als een eerlijke basis voor vastgoedbelasting, maar is vandaag vooral een relict uit een tijd toen de dieren nog spraken. Vijftig jaar oud, nooit grondig herzien en intussen compleet uit de pas met de realiteit. Steeds meer Vlaamse gemeenten nemen daarom zelf initiatief. Ze zoeken eigenaars van woningen op waarvan het KI – de fictieve huurwaarde in 1975 – compleet achterhaald is. Maar wat betekent dat voor de belastingbetaler? En is dit het begin van een sluipende fiscale herijking?
Fictie als fiscale realiteit
Het kadastraal inkomen bepaalt al decennialang hoeveel belasting een eigenaar moet betalen op zijn vastgoed. Dat KI is gebaseerd op wat de fictieve jaarhuur in 1975 zou geweest zijn, en vormt vandaag nog altijd de ruggengraat van onder andere de onroerende voorheffing. Alleen: de herziening die wettelijk om de tien jaar moest gebeuren, is na de initiële vastlegging nooit uitgevoerd. Een jaarlijkse indexatie camoufleert dat falen amper.
Met een gemiddeld KI tussen 500 en 1.300 euro is de fiscale realiteit voor veel woningen ondertussen compleet scheefgetrokken. Zo betaalt de eigenaar van een grondig gerenoveerde jaren ’70-woning vaak minder dan de buurman met een recent gebouwde flat, puur omdat de belastingdruk vastklikt op dat oude referentiepunt.
Lokale besturen nemen het heft in handen
Omdat een federale hervorming voorlopig uitblijft, nemen lokale overheden steeds vaker zelf het initiatief. Gemeenten als Mol, Lier, Zoutleeuw, Kortenaken en Sint-Katelijne-Waver zetten volop in op een eigen actualisatie van het KI. Niet via een structurele herziening – die blijft federale bevoegdheid – maar via administratieve herverificatie, waarbij bewoners zelf aangeven of hun woning sindsdien grondig werd gerenoveerd of opgewaardeerd.
De motivatie is volgens de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) niet enkel financieel. “Het gaat ook om fiscale rechtvaardigheid,” stelt woordvoerster Nathalie Debast. We vermoeden dat zij dat zelf geloofd. Laten we een kat een kat noemen: de extra inkomsten zijn meer dan een welgekomen bijproduct: in Aalst brengen de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing bijvoorbeeld al 37 miljoen euro op, en dat bedrag zou nog flink kunnen stijgen als de kadastrale basis wordt opgewaardeerd.
Scheefgroei in de praktijk
De voorbeelden spreken voor zich. Een appartement met een KI van 1.200 euro, verhuurd voor 700 euro per maand, levert jaarlijks 8.400 euro op. De belastingfactuur: 1.900 euro federaal, 1.600 euro lokaal. Een rijwoning met een KI van 500 euro, verhuurd voor 900 euro per maand, brengt 10.800 euro op – maar die eigenaar betaalt minder dan de helft aan belastingen. Dat verschil is puur te wijten aan een gebrekkige actualisering van het KI.
Hervormen is politiek explosief
Toch blijft een fundamentele hervorming van het systeem voorlopig uit. In het federale regeerakkoord – ook onder de kersverse Arizona-coalitie – blijft het KI taboe. “Wie daar aan raakt, pleegt politieke zelfmoord,” stelt professor fiscaal recht Bart Peeters (UGent) in ‘Het Nieruwsblad’. De herziening zou immers duizenden tweede verblijven en beleggingspanden onder een veel hogere fiscale druk zetten – een electorale nachtmerrie voor elke partij die zich op het middenveld richt.
Peeters wijst ook op de scheefgetrokken waarderingen van gronden en woningen. Wat vroeger een oninteressante boerderij was op landbouwgrond, ligt vandaag vaak in een hippe stadswijk – maar het KI is nooit mee geëvolueerd. “De economische waarde ligt ondertussen vele keren hoger, maar het systeem houdt daar geen rekening mee.”
Alternatieven op tafel
Toch hoeft het niet zo moeilijk te zijn. Fiscalist Ive Rosseel (ACV) pleit voor een overstap naar een systeem dat uitgaat van de werkelijke huurwaarde. “De overheid beschikt over verkoopaktes en huurcontracten. Met die gegevens kan je perfect een accurate belastingbasis berekenen. Je kan desnoods een correctiefactor inbouwen om plotse stijgingen af te vlakken.”
In Nederland gebeurt dit al. Gemeentelijke ambtenaren houden er het vastgoedaanbod up-to-date, met regelmatige waarderingen. Vlaanderen zou die lijn kunnen volgen, maar kiest voorlopig voor halve maatregelen en lokale lapmiddelen.
Wat hebben we vandaag geleerd?
Het kadastraal inkomen is een fiscale schim uit het verleden die anno 2025 nog altijd reële gevolgen heeft. Gemeenten proberen met administratieve ingrepen de schade te beperken, maar zonder structurele hervorming blijft het systeem ongelijk, oneerlijk en onhoudbaar. De vraag is niet of er een hervorming moet komen, maar wie het politieke risico durft te nemen om het systeem eindelijk aan te pakken. Tot die tijd blijft de kans reëel dat jouw belastingfactuur stijgt – niet door een wetswijziging, maar via een uitnodiging van je gemeente om je woning ‘vrijwillig’ opnieuw te laten inschatten.
(Foto: Pixabay)
