Oud kadaster uit de jaren ’70 ligt onder vuur.
Van Tongeren tot Oostende gebeurt iets wat jarenlang politiek onbespreekbaar was: steden en gemeenten beginnen het kadastraal inkomen (KI) opnieuw te bekijken. Een belastingmechanisme dat steunt op een fictieve huurwaarde uit 1975 komt daarmee onder druk te staan. Wat decennialang netjes in de schuif van de Wetstraat bleef liggen, wordt nu gewoon lokaal opengebroken.
En dat is geen detail. Dat is een fundamentele verschuiving in hoe Vlaanderen woningen belast, zo lezen we in de krant ‘De Morgen’.
Brieven die uit een ander tijdperk lijken te komen
In Willebroek viel de voorbije weken een opvallende brief in de bus bij honderden inwoners. Ondertekend door burgemeester Eddy Bevers (N-VA), met een boodschap die weinig ruimte laat voor interpretatie: volgens de officiële databanken zouden heel wat woningen geen basiscomfort hebben. We citeren de brief uit ‘De Morgen’: “Op basis van de gegevens in het kadaster werden enkele honderden woningen geselecteerd die nog niet zouden beschikken over verwarming of een badkamer. De eigenaars van deze woningen krijgen deze brief. (...) Indien u niet binnen de 30 dagen reageert, zullen onze diensten u contacteren om een plaatsbezoek te regelen en de werkelijke situatie van uw woning vast te stellen.”
Geen verwarming. Geen badkamer. Alsof de tijd er stil is blijven staan.
De gemeente zet daar een tegenoffensief tegenover. Wie niet reageert binnen de dertig dagen, mag een plaatsbezoek verwachten. Niet om te luisteren, maar om te controleren wat er écht staat.
Het doel wordt niet verhuld: een correcter beeld krijgen van de woning en dus van het belastbare KI. Of in mensentaal: iedereen moet eindelijk betalen op basis van de realiteit, niet op basis van een administratief fossiel.
Leuven volgt, maar dan technischer
Ook Leuven trekt de kaart van de herziening. Daar wordt ongeveer tien procent van de woningen opnieuw onder de loep genomen. Het gaat opnieuw om dezelfde vaststelling: huizen die volgens het kadaster niet overeenkomen met de huidige werkelijkheid.
De stad stelt een schatter aan die eigenaars zal contacteren en de waarde van hun woning moet herbekijken. Kostprijs voor de stad: 100.000 euro. Volgens het bestuur een beperkte investering in ruil voor een potentieel veel hogere opbrengst.
“Vandaag kan iemand honderden euro’s betalen terwijl een gelijkaardige woning amper enkele tientallen euro’s wordt belast,” zegt schepen van Financiën Thomas Van Oppens (Groen). Een zinnetje dat vooral duidelijk maakt hoe scheef het systeem intussen zit.
Een belasting gebaseerd op een tijd die niet meer bestaat
Het probleem zit diep. Het kadastraal inkomen is gebaseerd op een geschatte huurwaarde uit 1975. Die werd wel geïndexeerd, maar nooit fundamenteel herzien.
Fiscaal expert Michel Maus (VUB) spaart de analyse niet: het systeem leeft nog in een economische realiteit die al lang verdwenen is.
Woningen met een KI van 800 euro moeten zogezegd een jaarlijkse huurwaarde uitdrukken. In de praktijk dekt dat vandaag nauwelijks nog een fractie van een maandhuur.
Gemeenten doen wat België uitstelt
De berekening van het KI blijft daardoor een soort fiscale tijdscapsule: oude huurwaarde, forfaitaire aftrek, indexatie, en klaar. Alleen is die uitkomst steeds minder verdedigbaar.
Het gevolg laat zich raden: ongelijkheid tussen gelijkaardige woningen en een belastingbasis die niet meer aansluit bij de realiteit van de vastgoedmarkt in 2026.
En net daar springen lokale besturen nu in. Niet uit idealisme, maar ook uit noodzaak. De onroerende voorheffing, gebaseerd op het KI, blijft een van hun belangrijkste inkomstenbronnen. In 2025 ging het om 3,2 miljard euro aan opcentiemen, goed voor bijna de helft van de gemeentelijke fiscale inkomsten.
Stilgevallen federale motor
Al jaren is er sprake van een verplichte tienjaarlijkse herziening van het kadaster. In theorie. In de praktijk gebeurde die al decennia niet meer.
Het Rekenhof wees in 2006 al op de duidelijke kloof tussen administratieve gegevens en de realiteit op het terrein. Sindsdien bleef het stil.
Intussen nemen lokale besturen het werk over dat federaal blijft liggen.
Politiek mijnenveld
Op federaal niveau blijft het dossier intussen muurvast zitten. Het KI is technisch complex, politiek gevoelig en electoraal gevaarlijk. Wie eraan raakt, riskeert een storm van kritiek.
Het is precies daarom dat het systeem zo lang is blijven bestaan: niemand wilde de eerste zijn die het openbreekt.
Stilte aan de top
Vanuit het kabinet van minister van Financiën Jan Jambon (N-VA) komt voorlopig geen duidelijk standpunt over een nationale hervorming. “Op dit ogenblik geen commentaar,” klinkt het.
En zo blijft een verouderd systeem overeind, terwijl gemeenten het stilaan zelf beginnen hertekenen. Niet omdat het makkelijk is, maar omdat het niet anders meer kan. En natuurlijk: omdat ze geld ruiken.
(Foto: Shutterstock)
