De baksteen ligt vandaag zwaar op de Belgische maag.
Volgens een nieuwe studie van het Steunpunt Wonen en de KU Leuven moet je tegenwoordig als kandidaat-koper niet alleen snel zijn, maar ook meteen bereid om je bankrekening te plunderen. Eén op de vijf huizen en zelfs bijna één op de drie appartementen gaat vlotjes over de vraagprijs de deur uit. De nieuwe realiteit op de vastgoedmarkt: wie knippert, betaalt meer.
Vraagprijs? Da’s voor watjes
Ooit was de vraagprijs het startpunt voor onderhandelingen. Naar beneden. Vandaag lijkt het steeds vaker een minimumbod. Wie tussen maart 2022 en juni 2023 zijn zoekertje op Immoweb dropte, kreeg niet zelden een smak geld bovenop wat hij zelf had ingeschat. Van de huizen werd 18 procent verkocht boven de vraagprijs, bij appartementen ging het zelfs om 31 procent. De verkoopgrage Belg kan dus weer glimlachen, zolang hij niet zelf een nieuw dak boven zijn hoofd moet zoeken.
Slechts één op de zes huizen en één op de zeven appartementen wordt verkocht exact voor de gevraagde som. De rest raakt verstrikt in een potje bieden met zenuwslopende e-mails en telefoontjes die nooit komen. Voor wie er toch in slaagt onder de vraagprijs te kopen – 65 procent van de gevallen bij huizen – ligt het prijsvoordeel gemiddeld op zo’n 7 procent. Geen vetpot, maar genoeg om een wasmachine te kopen. Of een derde van de notariskosten. Of gewoon om op adem te komen na de stress van het zoektocht naar huizen.
Nieuwbouw en vakantiewoningen werden overigens buiten beschouwing gelaten in het onderzoek, net als panden met het label “vanafprijs”. Die categorie – een schamele 3 procent – speelt een apart spelletje: daar mag je officieel beginnen bieden vanaf een bedrag waarvan iedereen weet dat het niet de bedoeling is dat je eraan blijft plakken.
Gent, Mechelen, Leuven: de vastgoedhel van Vlaanderen
Wie in pakweg de Westhoek nog durft te klagen over prijsdruk, mag zich gelukkig prijzen. In steden als Gent, Mechelen en Leuven is het vastgoedlandschap verworden tot een darwinistisch gevecht, waarbij alleen de snelste, rijkste en minst twijfelende kandidaat nog een kans maakt. Daar worden woningen bijna systematisch boven de vraagprijs verkocht. Waarom daar? Simpel: te veel mensen, te weinig stenen.
Energiezuinigheid als breekpunt
Het energieprestatiecertificaat (epc) is een dure nachtmerrie geworden. Een huis met een A-label mag zich tegenwoordig verheugen op extra veel clicks, bookmarks en verliefde blikken. Maar wie een energieslurpende krot met een G-label wil verpatsen, zal moeten zakken in prijs – tenzij het uitzicht heeft op een hippe koffiezaak of op loopafstand van een treinstation ligt. En dan nog.
Oude woningen, woningen met veel werk, onlogisch ingedeelde huizen: ze doen het allemaal slechter dan hun strak gerenoveerde soortgenoten. “Logisch”, zeg je? Klopt. Maar toch blijven er massa’s zoekertjes online staan voor bedragen waar zelfs een bouwpromotor zijn neus voor ophaalt.
Marktdruk in cijfers en kliks
De KU Leuven gooide er ook vier extra indicatoren tegenaan om de ‘vraagdruk’ te meten. Naast de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs zijn dat:
- Markttijd: hoe snel is het pand verkocht?
- Verkoopkans: hoeveel zoekertjes leiden effectief tot een verkoop?
- Zoekgedrag: hoeveel views, bookmarks, en hartjes krijgt een pand?
- Prijsaanpassing: hoeveel werd er gesleuteld aan de vraagprijs voor de verkoop?
Wat blijkt? Vooral in de rand rond grote steden – lees: Brussel, Antwerpen, Gent, Leuven – knipperen deze parameters als een alarmlicht. Woningen daar krijgen bakken aandacht, verdwijnen snel van de radar en gaan voor stevige prijzen de deur uit. Wie daar nog denkt dat hij rustig kan nadenken over een bod, woont duidelijk nog bij de mama.
Prijzen blijven stijgen, de enige daling is bij appartementen
Begin 2025 noteerden de vastgoedbarometers opnieuw een stijging: de gemiddelde prijs van een woning in Vlaanderen ligt nu op 379.737 euro. Appartementen tikten net iets lager af, op 279.332 euro. Dat lijkt een kleine opluchting, maar eigenlijk is het vooral een signaal dat appartementen stilaan hun plafond naderen – of tenminste, dat ze voorlopig iets minder overboden worden dan de huizen in de meer absurde segmenten.
Jongeren en singles kopen vaker, maar kleiner
Opvallend is dat er meer jonge en alleenstaande kopers zijn dan de voorbije jaren. Die jongeren kopen doorgaans kleiner, minder duur en vooral: met veel meer stress en leningstijd. Geen verrassend verhaal dus, maar wel eentje dat zich herhaalt als een vastgoedmantra: wie vroeg begint, heeft straks nog wat geld over om gordijnen te kopen.
De vastgoedmarkt is een spiegel van de samenleving geworden: wie geld heeft, beslist. Wie twijfelt, kijkt de volgende keer naar een studio zonder ramen. En wie echt slim wil zijn, zoekt een huis in de Westhoek en hoopt dat de trein er ooit wél op tijd rijdt.
(Foto: Shutterstock)
