Vlaamse regering jaagt op schijnbewoners: wie goedkoop koopt, moet blijven slapen.
De Vlaamse regering draait de versoepelingen van de afgelopen jaren terug. Wie vanaf 1 januari 2026 een woning koopt aan het gunsttarief van 2 procent registratierechten, zal er verplicht minstens één jaar ononderbroken moeten wonen. Tegelijk worden gesplitste en gemengde aankopen uitgesloten van dat voordeeltarief. De maatregel moet een einde maken aan het toenemende misbruik van de gunstige regeling.
Terug naar strengere tijden
Tot nu toe kon een koper genieten van het verlaagde tarief zolang hij of zij geen volle eigenaar was van een andere woning, en zich binnen drie jaar na aankoop domicilieerde in de nieuwe woning. Die domicilie moest vroeger minstens drie jaar behouden blijven, maar die verplichting werd jaren geleden geschrapt toen het regime van het “klein beschrijf” werd hervormd.
Dat bleek een gat in de regelgeving te hebben geslagen. Sommige kopers schreven zich slechts tijdelijk in op hun nieuwe adres — soms maar enkele weken — om daarna de woning te verhuren of als tweede verblijf te gebruiken. Anderen droegen een deel van hun bestaande eigendom over aan familieleden, zodat ze technisch gezien niet langer "volle eigenaar" waren en zo toch in aanmerking kwamen voor het 2procent-tarief.
Volgens Vlaams minister van Financiën Ben Weyts (N-VA) is het moment gekomen om dat gedrag te corrigeren. "We hebben gemerkt dat sommigen de boel belazeren", liet hij optekenen. “Dat is niet eerlijk tegenover wie zich wel aan de regels houdt.”
Daarom voert de Vlaamse regering opnieuw een behoudsvoorwaarde in: wie een woning koopt tegen 2 procent registratierechten, moet er minstens één jaar effectief en ononderbroken wonen. De regel geldt voor alle aankoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2026 worden ondertekend.
Uitzondering bij relatiebreuk
De Vlaamse fiscus zal rekening houden met uitzonderlijke omstandigheden, zoals een relatiebreuk kort na de aankoop. In dat geval kan het verlaagd tarief behouden blijven als één van de partners in de woning blijft wonen en de ander wordt uitgekocht. De bedoeling is niet om mensen “vast te ketenen” aan een adres, maar om fraude te voorkomen.
Einde aan gemengde aankopen
De Vlaamse regering maakt ook een einde aan de grijze zone rond gezamenlijke aankopen tussen natuurlijke personen en vennootschappen. Vandaag wordt het tarief nog afzonderlijk per koper beoordeeld, wat toelaat dat bijvoorbeeld een particulier 2 procent betaalt voor zijn deel, terwijl een vennootschap 12 procent afdraagt voor het hare.
Die constructie wordt vanaf volgend jaar verboden. Volgens het nieuwe decreet kan het verlaagde tarief enkel nog worden toegepast wanneer de volledige aankoop gebeurt door natuurlijke personen. Zodra een rechtspersoon — zoals een vennootschap — betrokken is, geldt voor iedereen automatisch het tarief van 12 procent.
Ook gesplitste aankopen geviseerd
Een andere populaire constructie, de zogenaamde gesplitste aankoop, wordt eveneens uitgesloten van het voordeel. Daarbij kopen bijvoorbeeld ouders het vruchtgebruik van een woning, terwijl hun kinderen de blote eigendom verwerven. Tot nog toe konden de kopers van het vruchtgebruik soms het 2 procent-tarief toepassen, omdat zij technisch gezien “bewoners” waren.
Het nieuwe decreet maakt hier komaf mee: enkel aankopen in volle eigendom komen nog in aanmerking voor het verlaagde tarief. Wel blijft het mogelijk dat meerdere natuurlijke personen samen kopen, zolang zij elk een deel van de volle eigendom verwerven.
Schrappen van fiscaal voordeel bij sociale verhuur
Het voordeeltarief van 2,4 procent in de onroerende voorheffing voor woningen die verhuurd worden aan woonmaatschappijen, verdwijnt eveneens. Volgens de Vlaamse regering heeft dat voordeel “nauwelijks effect” gehad op het stimuleren van verhuur aan sociale huisvestingsorganisaties. Alleen lopende contracten die vóór 1 januari 2026 zijn gestart, behouden nog tijdelijk het lagere tarief.
Leegstandsheffing omhoog
Tot slot trekt de Vlaamse regering ook de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten op. De huidige tarieven worden vanaf volgend jaar met 12 procent verhoogd. Met die maatregel wil de regering speculatief vastgoedbezit en langdurige leegstand tegengaan.
Wat hebben we vandaag geleerd?
Het tijdperk van soepelheid bij de Vlaamse registratierechten is voorbij. De regering van Ben Weyts kiest resoluut voor een strenger kader waarin enkel wie effectief in zijn woning woont en die zelf financiert, nog aanspraak kan maken op het verlaagde tarief. Een duidelijk signaal dat de Vlaamse fiscus de “truken van de foor” rond vastgoed niet langer zal tolereren. Een goede zaak, en een eerste stap om van wonen een basisrecht te maken en geen verdienmodel.
(Foto: Shtterstock)
