Wat kost nieuwbouw écht in jouw gemeente?
De jongens en meisjes van de vastgoedsector proberen ons te sussen met het nieuws dat jaren van stijgende prijzen de markt van nieuwbouwflats en -huizen voor het eerst sinds de coronapandemie een adempauze zou nemen. Ze vergeten er in de krantenkoppen bij te vermelden dat overal in Vlaanderen de prijzen van de nieuwbouw sinds 2019 schaamteloos sterk zijn gestegen.
De cijfers
De cijfers liegen niet: de gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement in België, met een oppervlakte van 95 m², twee slaapkamers en een badkamer, klokte eind 2024 af op 313.268 euro. Voor een nieuwbouwhuis met 160 m², drie slaapkamers, een badkamer en een tuin betaal je gemiddeld 387.050 euro. Dat is respectievelijk 14,7 procent en 15,8 procent meer dan in 2019.
Stijgende bouwkosten, hogere rentes en een koopkracht die, ondanks loonindexeringen, onder druk staat, zouden de schuldigen zijn. “Kopers moeten vandaag veel meer betalen om dezelfde lening af te sluiten. Dat weegt op de betaalbaarheid", aldus Fabrice Luyckx van Realo in ‘Het Laatste Nieuws’.
Toch zouden er voor het eerst tekenen van stabilisatie zijn. Maar wacht nog even met een vreugdedansje. Terwijl de prijzen in 2022 nog met 7,5 procent stegen, vertraagde dat tempo in 2023 tot 4,5 procent en in 2024 tot 3 procent. In het laatste kwartaal van 2024 registreerden flats zelfs een minieme prijsdaling van -0,11 procent. Een daling die weliswaar verwaarloosbaar is, maar desondanks significant in een markt die jarenlang alleen maar omhoog ging. In het Vlaams noemen ze dat iemand blij maken met een dooie mus.
Waarom de hoop op verdere dalingen een mythe is
Wie denkt dat de prijzen blijven dalen, komt bedrogen uit, waarschuwt Cocquyt. “De bouwsector staat onder enorme druk. Veel aannemers draaien met een minimale winstmarge. Een verdere prijsdaling zou voor velen het einde betekenen. Bovendien blijven vergunningstrajecten moeizaam verlopen, waardoor nieuwe projecten vertraging oplopen. En met de huidige rentestanden is het aantal kopers sowieso beperkt.”
De hoge btw van 21 procent zou de nieuwbouwmarkt afremmen. De sector hoopt op een verlaging naar 6 procent, wat een wereld van verschil zou maken en het gat met de lagere registratierechten op bestaande woningen zou dichten.
Regionale verschillen: waar je meer (of minder) betaalt
Limburg: koploper in prijsstijgingen
De provincie Limburg blijft de goedkoopste regio om te bouwen, maar heeft de grootste prijsstijgingen gekend. Terwijl nieuwbouwwoningen daar in 2019 gemiddeld 34.000 euro goedkoper waren dan in West-Vlaanderen, is dat verschil nu geslonken tot slechts 13.000 euro.
In Hasselt, Kortessem en Wellen schoten de prijzen voor woningen met 50 tot 55 procent omhoog. Een flat in Nieuwerkerken werd "maar" 13 procent duurder, wat het aantrekkelijk maakt als betaalbaar alternatief. In Zutendaal is er zelfs sprake van een daling: een appartement kost er nu gemiddeld 394.881 euro, tegenover 403.269 euro vijf jaar geleden.
Antwerpen: hogere prijzen in de rand
De stad Antwerpen noteerde een stijging van 36 procent voor appartementen, maar opvallend genoeg gingen randgemeenten zoals Wommelgem en Mortsel nog harder omhoog, met respectievelijk 39 procent en 41 procent. Villa’s in Schilde stegen zelfs met 56 procent, wat het tot een van de duurste plekken in de provincie maakt.
De kust: Knokke-Heist aan de top
Aan de Belgische kust blijft Knokke-Heist de onbetwiste leider. Met een prijsstijging van maar liefst 67 procent is het de duurste kustgemeente voor nieuwbouwappartementen. Andere kuststeden zoals Oostende (+36 procent) en Koksijde (+41 procent) blijven populair, maar Knokke spant de kroon. Enkel in Durbuy was de stijging nog groter, met een duizelingwekkende 80 procent.
Oost-Vlaaderen is West-Vlaanderen niet
Als we de prijzen van nieuwbouwhuizen bekijken, staat Knokke-Heist (+78 procent) helemaal bovenaan in ons land. De volgende Vlaamse gemeente in de rij is Sint-Martens-Latem (+59 procent). Ernaast, in Gent (+44 procent), dikte de prijs ook stevig aan, net als in de randgemeenten ten oosten van de stad (Melle, De Pinte en Wachtebeke). Aan de andere kant schommelden ze eerder rond de 30 procent.
Wat betekent dit voor jou als koper?
De grote vraag is of kopers nu moeten afwachten of actie ondernemen. Volgens Cocquyt is de keuze eenvoudig: “Nieuwbouw zal op korte termijn niet goedkoper worden. De stijgende bouwkosten en fiscale druk blijven de prijzen stuwen. Maar wie kan investeren, doet dat het best nu, zeker in een regio waar de prijsstijgingen voorlopig gematigd blijven.”
De vraag naar nieuwbouw blijft groot, maar het aanbod volgt niet. Zonder een soepeler vergunningenbeleid en een aantrekkelijker fiscaal regime blijft de kloof tussen wens en realiteit alleen maar groter worden. We zouden van wonen natuurlijk ook een basisbehoefte kunnen maken, de immokantoren afschaffen en beleggen op woningen verbieden. Niet?
(Foto: Shutterstock)
