Registratierechten omlaag, prijzen omhoog: energieverslindende woningen stijgen fors in waarde.
Wij Belgen krijgen binnenkort een korting op de registratierechten van een huis. Wie denkt dat een huis kopen dan ook goedkoper wordt, is eraan voor de moeite. Volgens ING zullen de woningprijzen vanaf 2025 stevig de hoogte ingaan. Ironisch genoeg zijn het vooral de minst energiezuinige huizen die zullen boomen. Daar gaat de zoveelste naïeve groene droom.
De wet van vraag en aanbod, maar dan op Vlaamse wijze
Het is een paradox waar alleen de Vlaamse vastgoedmarkt mee wegkomt: de overheid verlaagt de registratierechten, en toch zal een huis straks duurder zijn dan vandaag. Kopers verrekenen het fiscale voordeel direct in hun bod, waardoor de prijzen automatisch stijgen. Dat voorspelt althans Alissa Lefebre van de studiedienst van ING in ‘Het laatste Nieuws’.
Vanaf 1 januari 2025 zakken de registratierechten voor een enige, eigen woning in Vlaanderen van 3 procent naar 2 procent. Wie een woning van 300.000 euro koopt, betaalt hierdoor geen 9.000 euro aan belastingen meer, maar slechts 6.000 euro. Een aardige meevaller, toch? Nou, volgens ING is het voordeel vooral tijdelijk. Na de eerste euforie dreigt het fiscale snoepje namelijk rechtstreeks in de zakken van de verkopers te belanden, die gretig zullen inspelen op de koopwoede van kandidaat-eigenaars.
“Weg met de wachttijd”
Een tweede factor die de vastgoedprijzen opdrijft, is de huidige rente op hypothecaire leningen. Wie nog hoopt dat de rente opnieuw zakt naar de bodemtarieven van vóór 2022, mag die droom bij het groot huisvuil zetten. “Kandidaat-kopers beseffen dat stilzitten geen zin heeft,” klinkt het bij Lefebre. “Ze zullen hun afwachtende houding laten varen en toeslaan nu ze de kans zien.”
En waar liggen de kansen, rarara? Bij de energieverslindende woningen. Jawel, de huizen met een energieprestatiecertificaat (EPC) van E of F, die nu nog als de zwarte schapen van de markt worden beschouwd, krijgen plots een tweede leven. Dankzij de versoepelde renovatieplicht hebben kopers nu zes jaar in plaats van vijf om hun pand energiezuiniger te maken. En dat hoeft zelfs niet spectaculair: niveau D volstaat voorlopig. Verdere strengere normen worden voorlopig in de koelkast zijn gestoken.
En dus - zo is de redenering van ING - berekenen kopers de lagere renovatiekosten snelsnel in hun biedprijs en laten hun chequeboekje wat guller wapperen voor een huis dat nog even onverbeterlijk energieverslindend blijft. Lefebre vat het kort samen: "Minder renovatieverplichtingen staat gelijk aan meer budget om te bieden.”
De Belgen en hun baksteen: onbetaalbaar of niet?
Wordt een huis kopen straks onbetaalbaar voor de doorsnee Belg? Volgens een recente enquête van ING vreest 63 procent van de Belgen van wel, vooral de oudere generaties zien het somber in. De jonge kopers tonen zich opvallend optimistischer. Misschien omdat ze geen andere keuze hebben? of misschein omdat de realiteit nog niet tot hen is doorgedrongen.
De Vlaamse overheid lijkt in elk geval meer in te zetten op aanmoedigen in plaats van verplichten. Er komt 1 miljard euro aan renovatiepremies vrij tussen 2025 en 2029 om woningen energiezuiniger te maken. Dat lijkt op het eerste gezicht een nobele geste, maar ook hier zal het effect vooral zichtbaar zijn in de portemonnee van de koper. Minder geld voor zware ingrepen is gelijk aan meer speelruimte voor een bod dat hoger ligt dan het EPC.
Wie renoveert, doet het voor de centen
Dat Belgen willen renoveren, staat buiten kijf: 74 procent van de eigenaars-bewoners voerde de afgelopen drie jaar al werken uit. Bij verhuurders ligt dat percentage iets lager, op 38 procent. De motivatie is duidelijk: het draait vooral om harde euro’s. 65 procent van de renovaties werd uitgevoerd om energie te besparen en dus de factuur te verlichten. Voor 16 procent was een beter wooncomfort de reden, terwijl 10 procent enkel oog had voor de toekomstige meerwaarde van hun huis. Echt groene intenties zijn zeldzaam: slechts 8 procent gaf aan te renoveren omwille van duurzaamheid.
Toch bewijzen de cijfers dat er flink wordt geïnvesteerd:
- 38 procent zette in op thermische isolatie;
- 35 procent koos voor energiezuinige apparaten;
- 30 procentinstalleerde zonnepanelen;
- 20 procent pakte het verwarmingssysteem aan.
De winnaar: energieverslinders met renovatiepotentieel
Wie nu een energieverslindende woning op de kop kan tikken, doet (straks) een slimme zet. De combinatie van lagere registratierechten, een mildere renovatieplicht en gulle overheidspremies biedt kopers plots perspectief.
ING verwacht dat de huizenprijzen in 2025 met 3 procent zullen stijgen en daar komt in 2026 nog eens 4 procent bovenop. Die stijging zal vooral plaatsvinden in de onderkant van de markt, bij de goedkope energieverslindende woningen.
De Vlaamse overheid mag dan al grote plannen hebben om tegen 2050 klimaatneutraal te zijn, de vastgoedmarkt volgt een ander ritme: het ritme van de portemonnee.
(Foto: Shutterstock)
